Bail professionnel ou bail commercial ?
Bail professionnel ou bail commercial : quel choix ?
Lorsqu'un entrepreneur ou un professionnel libéral souhaite louer un local pour exercer son activité, il doit choisir entre plusieurs types de baux. Parmi eux, les baux commerciaux et les baux professionnels se distinguent par leurs conditions, leur réglementation et leur impact sur l’activité exercée. Tandis que le bail commercial est destiné aux commerçants et artisans et offre une grande protection au locataire, le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales, étant plus souple mais avec moins de garanties.
Cet article a pour objectif de clarifier les différences entre ces deux contrats de location afin d’aider les professionnels à choisir celui qui correspond le mieux à leurs besoins et lequel ils doivent conclure.
I- Définitions du bail commercial et du bail professionnel
Définition du bail professionnel
Le statut des baux professionnels est prévu à l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
La seule définition du domaine d’application porte sur l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux. Aussi, la jurisprudence a précisé que le bail professionnel est celui conclu pour des locaux dans lesquels s’exerce une activité qui n’est ni agricole, ni commerciale, industrielle ou artisanale.
Ce statut est donc applicable aux baux de locaux affectés à un usage exclusivement professionnel dans le cadre d’un véritable bail.
A ce titre, les professionnels bénéficiant de ce type de bail doivent jouir de l’exclusivité du local mis à leur disposition, sans concurrence avec d’autres utilisateurs.
En pratique, l’application de ce statut concerne principalement les professions libérales, et notamment les professionnels de santé, ce qui ressort également de la jurisprudence constante en la matière (Par exemple aux médecins, radiologues, dentistes, sage-femmes, pédicures, kinésithérapeutes, etc).
L’article 57 A précité dispose ainsi :
« Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.
Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. »
Ainsi, le législateur a uniquement fixé la durée du bail professionnel, ainsi que les modalités pour y mettre fin.
Par ailleurs, le statut des baux professionnels a un caractère d’ordre public. Ainsi, pourra être sanctionnée par la nullité toute clause contraire au statut.
Définition du bail commercial
L’article L145-1 du Code de commerce dispose que :
« I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce. »
Il s’infère des dispositions de l’article L145-1 du Code de commerce que quatre conditions, cumulatives, sont nécessaires pour l’application du statut des baux commerciaux :
- Le contrat doit être un bail ;
-L’objet du bail doit être un immeuble ou un local existant ;
-Un fonds de commerce doit y être exploité ;
-Le preneur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.
II- Différences entre le bail commercial le bail professionnel
Le type d’activité
Le bail commercial et le bail professionnel sont utilisés pour activités distinctes.
Le bail professionnel est celui conclu pour des locaux dans lesquels s’exerce une activité qui n’est ni agricole, ni commerciale, industrielle ou artisanale.
En pratique, l’application de ce statut concerne principalement les professions libérales, et notamment les professionnels de santé, ce qui ressort également de la jurisprudence constante en la matière (Par exemple : médecins, radiologues, dentistes, sage-femmes, pédicures, kinésithérapeutes, etc).
A contrario, le bail commercial est, quant à lui, utilisé pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
La forme
Le bail professionnel doit être rédigé par écrit (règle d’ordre public) comme l’indique l’article 57 A précité. Il peut s’agir d’un bail sous seing privé ou d’un bail authentique devant notaire.
A contrario, le bail commercial peut très bien être un bail verbal sans que l’application du statut des baux commerciaux soit remise en cause.
Néanmoins, dans la plupart des cas afin de prouver l’existence du bail, le bail commercial est établi par acte sous seing privé ou acte authentique (notaire).
Dans deux cas, le bail commercial doit obligatoire revêtir la forme d’un acte authentique :
Un bail d’une durée de plus de 12 ans car ils doivent être publiés au fichier immobilier ;
Un bail de débit de boissons.
Que ce soit le bail professionnel ou le bail commercial, un état des lieux est obligatoire.
La dérogation au statut
Le dernier alinéa de l’article 57 A précité permet aux parties de renoncer au statut des baux professionnels et d’adopter celui des baux commerciaux, conformément à l’article L145-2 7° du Code de commerce, qui est plus protecteur des locataires.
Toutefois, l’inverse n’est pas possible.
Lorsqu’il s’agit d’une activité commerciale, il est impossible de se soumettre volontairement au statut des baux professionnels.
La durée
En matière de bail professionnel, le premier alinéa de l’article 57 A précité précise que la durée du bail est professionnel doit être d'une durée minimum de 6 ans.
En cas de stipulation d’une durée inférieure, le bail sera réputée d’une durée minimale de 6 ans.
En matière de bail commercial, l’article L145-4, alinéa 1, du Code de commerce précise que le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins 9 ans :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. »
La révision du loyer
Contrairement aux baux commerciaux, les baux professionnels ne disposent pas de mécanisme légal permettant de réviser triennalement le loyer.
Néanmoins, une clause d’indexation peut être stipulée, afin que le montant du loyer ne reste pas identique pendant toute la durée du bail. Il conviendra de préférence de choisir l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié à l’INSEE.
En la matière, l'article L112-1 du Code monétaire et financier répute non écrite dans son alinéa 2 « est réputée non écrite toute clause [...] notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ».
Les baux commerciaux bénéficient, quant à eux, du mécanisme de la révision triennale qui est prévu par les articles L145-37 et L145-38 du Code de commerce, lesquels sont d’ordre public, c’est-à-dire que toute clause excluant la révision triennale ou contraignant ses effets est réputée non écrite.
Dans le cas d’une révision triennale, les indices utilisés sont soit l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui seront choisis en qualité d'indice de référence permettant le calcul du loyer.
L'ILC s'adresse aux locataires commerçants (immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés) et artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale (immatriculés au Registre National des Entreprises).
Les baux commerciaux peuvent également prévoir d’inclure une clause d’indexation annuelle (clause d'échelle mobile) selon l’ILC, l’ILAT ou l’indice du coût de la construction (ICC) publiés sur le site de l’INSEE.
Les taxes et charges
Pour le bail professionnel, s’agissant de l’entretien, des travaux et des réparations à effectuer dans les locaux loués et des taxes et charges, aucune disposition impérative n’est prévue, rendant le droit commun du Code civil applicable. Par principe, le locataire supporte toutes les réparations locatives et de menu entretien (article 1754 du Code civil), sauf lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure (article 1755 du Code civil), le bailleur supportant quant à lui toutes les autres réparations, et particulièrement les grosses réparations (article 606 du Code civil).
En revanche, l’article 606, d’ordre public pour les baux commerciaux ne l’est pas pour le bail professionnel permettant ainsi au bailleur de mettre à la charge du locataire les grosses réparations.
Les parties peuvent donc prévoir librement la répartition des charges.
Pour le bail commercial, l’article R145-35 du Code de commerce, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, est venu interdire le transfert de grosses réparations au locataire et précise la liste des travaux incombant obligatoirement au bailleur :
“Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. »
En outre, cet article précise également, concernant les taxes, que :
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail »
Cet article est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite, c'est à dire interdite.
L'article L145-40-2 du Code de commerce prévoit d’ailleurs que :
"Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »
Pour sa part, le locataire est tenu, en principe, sauf clause contraire dans le bail, des seules réparations locatives ou de menu entretien (article 1754 du Code civil).
La résiliation
La faculté de résiliation du locataire
Le locataire du bail professionnel ou commercial dispose de la faculté de résiliation anticipée.
Pour le bail professionnel, conformément aux dispositions de l’article 57 A, le locataire peut à tout moment notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois (règle d’ordre public).
Pour le bail commercial, le locataire est moins libre que dans le cadre du bail professionnel dans la mesure où même s’il dispose effectivement de la possibilité de résilier le bail commercial avant son terme, il ne peut que le faire tous les les trois ans et en respectant un préavis de 6 mois à l'expiration de l’échéance triennale selon l’article L145-4 du Code de commerce.
C’est seulement lorsqu’il prend sa retraite ou qu’il bénéfice d’une pension d’invalidité que le locataire peut résilier le bail à tout moment d’après les dispositions de l’article L145-4, alinéa 4 du Code de commerce.
La faculté de résiliation du bailleur
Dans le cadre du bail professionnel, le bailleur n’a pas la possibilité de résilier le bail à tout moment comme le locataire.
Dans le cadre du bail commercial, le bailleur a, conformément aux dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce, la possibilité de résilier par période triennale le contrat de bail commercial en respectant un préavis de 6 mois avant l’échéance triennale pour les motifs suivants :
- Reprise pour construire ou reconstruire (L 145-18, alinéa 1, C.com) ;
- Travaux de restauration immobilière en secteur sauvegardé (L 145-18, alinéa 2, C.com) ;
- Permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un terrain loué nu (L 145-24, C.com) ;
- En vue de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (L 145-4, alinéa 3, C.com) ;
- Reprise temporaire pour surélever (L 145-21, C.com) ;
-Reprise des logements vacants (L 145-23-1, C.com).
La reconduction et le renouvellement
La reconduction
En matière de bail professionnel, au terme fixé par le bail, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée à moins que l'une ou l'autre des parties ait notifié, moyennant un préavis de six mois, son intention de ne pas renouveler le bail à son expiration (règle d’ordre public).
Dans le cadre du bail commercial, à défaut de congé du bailleur ou d’une demande de renouvellement par le preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions, conformément aux dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce.
Il n'y a pas, comme pour un bail ordinaire, de formation d'un nouveau contrat. C'est le même bail initial qui se poursuit et qui est tacitement prorogé ou prolongé.
Attention lorsque le bail commercial est en tacite prolongation et dépasse la durée de 12 ans.
En effet, le 3ème alinéa de l’article L145-34 du Code de commerce dispose que le plafonnement du loyer renouvelé ne trouve pas à s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.
Lorsque la durée effective du bail a été supérieure à 12 ans, ne serait-ce que d’un jour et pour quelque cause que ce soit, par exemple lorsque le congé ou la demande de renouvellement sont délivrés pour une date postérieure de 12 années à la date d’effet du bail, le loyer lors du renouvellement doit être fixé à la valeur locative.
Le renouvellement
Dans le cadre du bail professionnel, lorsque ce dernier arrive à son terme, il est reconduit tacitement pour la même durée à moins que l'une ou l'autre des parties ait notifié, moyennant un préavis de six mois, son intention de ne pas renouveler le bail à son expiration, comme indiqué précédemment.
Si le bailleur donné congé au locataire en respectant le préavis de 6 mois, le locataire n’aura pas droit à une indemnité.
Dans le cadre du bail commercial, le statut des baux commerciaux est bien plus protecteur pour le locataire.
En effet, le locataire dispose de la propriété commerciale qui lui confère un droit au renouvellement de son bail commercial ou à défaut le paiement d’une indemnité d’éviction pour l'indemniser de la perte de son fonds de commerce qu'il exploité dans le local commercial ou les locaux commerciaux.
Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser au locataire une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire ou s’il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
III- Conclusion
Le choix entre un bail professionnel et un bail commercial dépend d’abord de l'activité exercée et ensuite des besoins du locataire en matière de stabilité et de protection juridique.
Optez pour un bail professionnel si vous exercez une activité non commerciale, comme une profession libérale. Ce bail offre plus de souplesse en termes de résiliation mais ne garantit pas un droit au renouvellement.
Choisissez un bail commercial si vous êtes commerçant, artisan ou industriel inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises. Ce bail est plus protecteur pour le locataire, notamment grâce au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement par le bailleur.
Il est donc vivement recommandé de vous rapprocher d'un avocat et notamment du cabinet pour savoir quoi choisir entre le bail professionnel et le bail commercial et le cas échéant, procéder à la revue de la convention.