La répartition des travaux dans le cadre du bail commercial entre le locataire et le bailleur

La répartition des travaux dans le cadre du bail commercial entre le locataire et le bailleur

Le sujet des travaux dans un bail commercial est toujours épineux car il est fréquent que le local commercial nécessite la réalisation de travaux.

Se pose ainsi la question de savoir qui du locataire ou du bailleur doit supporter et réaliser les travaux. 

La réponse à cette question est déterminée par la nature des travaux devant être effectués. 

En effet, le bailleur a, à sa charge, les grosses réparations, définies à l’article 606 du Code civil alors que le preneur n'est tenu, en principe, que des travaux de réparations locatives, énoncées à l’article 1754 du code civil.

Néanmoins, des aménagements contractuels sont possibles afin de mettre à la charge du preneur des travaux supplémentaires, comme les travaux de vétusté, à condition qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations et qu’ils lui ont été transférés expressément.

Une attention particulière doit ainsi être portée aux stipulations du bail régissant la répartition des travaux.

Les catégories de réparations applicables au local commercial

  • Les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil

Conformément à l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont :

« Celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien. ».

La Cour de cassation a fait évoluer sa jurisprudence en abandonnant la référence au caractère limitatif de l'article 606 du code civil dans un arrêt en date du 13 juillet 2005[1] aux termes duquel elle a indiqué que :

"Les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale."

La Cour de cassation a approuvé la Cour d'appel d'Orléans qui avait décidé que les travaux suivants étaient imputables au propriétaire dès lors que le contrat de bail mettait à la charge du locataire les réparations locatives ou d'entretien à l'exception des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil :

- Travaux de remise en état des lieux loués après les inondations et travaux destinés à prévenir le risque d'inondation ; 

- Mise en conformité de toitures et réfection de l'installation électrique ; 

- Reprise d'une fuite d'eau en cave ; 

- Réparation d'une canalisation détruite par le gel en raison d'un manque de calorifugeage.

De manière plus générale, il a été jugé que :

- La réfection de la toiture d'un bâtiment, dès lors qu'elle est totale, constitue une grosse réparation ;

- Une verrière ayant vocation à assurer le clos et le couvert d'une salle privative doit, par la spécificité de sa structure et donc de sa réfection, être assimilée à une couverture entière au sens de l'article 606 du code civil . En conséquence, sa réfection incombe au bailleur dès lors qu'elle est totale[2] ;

- Les travaux de ravalement de l'immeuble touchant à l'étanchéité de la façade constitue des grosses réparations.

  • Les réparations d’entretien dans le local commercial

Lorsque les parties n'ont rien prévu, les obligations du locataire se limitent aux seules « réparations locatives ou de menu entretien » telles qu'elles résultent de l'article 1754 du Code civil.

Aux termes de l'article 1754 du Code civil, les réparations de menu entretien sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

"- Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

- Au recrépissage du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;

- Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

- Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

- Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Cette liste des réparations locatives, plus vraiment d’actualité, n'est pas exhaustive et il appartient aux juges du fond d'apprécier si la réparation entre dans le champ d’application de l'article 1754 du Code civil.

Cette obligation est la conséquence de la jouissance des lieux par le locataire. Il y est donc tenu à ce titre, même si les réparations concernées ne sont pas imputables à un usage anormal des lieux loués[3].

Il ne peut normalement s'en exonérer que lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, un cas de force majeure ou un vice de construction.

Ces réparations d'entretien concernent principalement :

- Des réparations courantes (peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, sauf le gros œuvre)

- Dépenses d'équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)

  • Les réparations des locaux loués résultant de la vétusté ou de la force majeure

o   La vétusté

La vétusté est définie comme l'état de ce qui est abîmé par le temps. La détérioration des lieux loués ne doit pas avoir été provoquée par un usage anormal ou par le fait du locataire : seul le temps doit avoir provoqué les délabrements constatés.

Pour apprécier l'existence, ou non, de la vétusté, les juges du fond prennent en compte l'état du bien loué au moment de l'entrée dans les lieux et la durée de la location.

o   La force majeure

Conformément aux dispositions de l’article 1218 du Code civil :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, et dont les effets ne peuvent pas être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de ses obligations par le débiteur. ».

L'exonération ne dure donc que le temps strictement requis pour effacer les effets de l'événement et cette durée doit être mesurée en fonction des circonstances particulières de chaque situation. Il s'agit d'une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond.

La répartition des travaux entre le bailleur et le locataire

  • La répartition légale des travaux entre le bailleur et le locataire

L'entretien et la réparation des locaux commerciaux constituent des obligations, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire, qui sont régies en grande partie par les dispositions de droit commun du code civil sur les baux mais également depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, par les dispositions du code de commerce.

Les dispositions de ces deux codes fixent ainsi les principes de la répartition des travaux et des taxes entre les parties dans le contrat de bail commercial.

Il est à préciser que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur doit adresser à chaque locataire, d’après les dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce :

“- Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel;

- Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.”

o   Les travaux incombant au bailleur

  • Les grosses réparations

La charge des travaux de réparations, autres que locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, incombe au bailleur[4].

Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, la jurisprudence admettait que les grosses réparations puissent être transférées sur le locataire à condition que la clause ne décharge pas totalement le propriétaire de son obligation de délivrance.

Toutefois, l’article R 145-35 du Code de commerce, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, est venu interdire ce transfert de grosses réparations au locataire et précise la liste des travaux incombant au bailleur :

“Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent “

Les dispositions de l'article R 145-35 du Code de commerce sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Cet article est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite.

A noter que lorsque le bailleur réalise des travaux car le local a besoin de réparations urgentes, le locataire ne pourra pas demander une quelconque diminution du loyer.

Néanmoins, l’article 1724 du code civil précise que si la réparation excède plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Attention car même si le bail stipule une clause de souffrance, cette clause ne trouvera aucune application lorsque le preneur ne peut plus exploiter les locaux en raison de l’obligation de délivrance incombant au bailleur en application de l’article 1719 du code civil.

  • La vétusté et la force majeure

Conformément à l'article 1755 du code civil, les réparations locatives qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure sont à la charge du bailleur.

  • L’absence de réalisation des travaux

Si le bailleur ne réalise pas les travaux comme il en a l’obligation, le preneur peut solliciter la résiliation du bail aux torts exclusifs du propriétaire. 

o   Les travaux incombant au locataire

Pour sa part, le locataire est tenu, en principe sauf clause contraire dans le bail, des seules réparations locatives ou de menu entretien (article 1754 du Code civil). 

Il prend également à sa charge les travaux d’embellissement du local commercial sous réserve de recueillir l'autorisation du bailleur si une telle autorisation est prévue dans le bail. 

Tout comme le preneur, le bailleur peut demander la résiliation aux torts exclusifs du locataire, si ce dernier ne procède pas aux travaux dans un délai raisonnable.

  • La répartition conventionnelle des travaux entre le bailleur et le locataire

Sous réserve de respecter les principes énoncés ci-avant, le bailleur et le preneur sont libres de prévoir des aménagements contractuels dans le bail commercial à condition qu’ils soient expressément indiqués dans le bail, car les tribunaux interprètent de manière restrictive ce type de clause[4], qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations et que la clause ne vide pas de sa substance l’obligation de délivrance incombant au bailleur.

o   Aménagement contractuel des travaux dus à la vétusté ou la force majeure

Le bail peut mettre à la charge du locataire les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure compte tenu du caractère supplétif de l'article 1755 du Code civil.

Toutefois, il a été jugé que si le bailleur peut mettre à la charge du locataire l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté de manière expresse, il ne peut pas s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu[5].

En outre, en l'absence de stipulation contractuelle expresse ayant pour effet de transférer à la charge du locataire les réparations dues à la vétusté, il a été jugé que le bailleur devait remplacer la tour de refroidissement de l'installation de climatisation du bien loué affectée par la vétusté, ce remplacement étant indispensable à l'exercice de l'activité prévue au bail et ne constituant ni une transformation ni une amélioration[6].

Attention, ces travaux ne doivent pas relever des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

o   Aménagement contractuel concernant les travaux de mise aux normes du local commercial

En principe, les travaux de mise aux normes du local commercial sont à la charge du bailleur. 

Néanmoins, le bailleur peut transférer la charge de ces travaux au preneur, sous réserve que ce transfert soit expressément indiqué et que les travaux ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Par exemple, les travaux de mise aux normes de l’électricité ou de mise en conformité concernant la sécurité peuvent être mis à la charge du preneur à condition que cela soit indiqué[7].

o   Aménagement contractuel concernant les travaux prescrits par l’administration

Les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire[8]. Les parties peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera supporté par le locataire, à la condition que cette clause dérogatoire soit claire et précise, celle-ci étant strictement appréciée par les tribunaux.

Il est donc indispensable de confier la négociation, la rédaction et/ou l'audit de votre bail à un avocat afin qu'il analyse ces clauses spécifiques et sécurise vos intérêts car le montant des travaux peut être conséquent.

Le Cabinet est naturellement présent pour vous conseiller et vous assister.

ArticlesBenjamin Vidal