Le déplafonnement du loyer du bail commercial
Le déplafonnement du loyer du bail commercial
Le déplafonnement du loyer d'un bail commercial est une question essentielle tant pour les bailleurs que pour les locataires (propriétaires du fonds de commerce). Ce mécanisme permet d'échapper à la règle du plafonnement et d'ajuster le loyer en fonction des conditions économiques et commerciales.
Ce déplafonnement peut intervenir lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail commercial.
Quelles sont les conditions pour déplafonner le loyer d'un bail commercial ?
En principe, le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative mais ce principe est tempéré par le plafonnement.
En effet, l'article L145-34 du Code de commerce précise que le plafonnement du loyer du bail renouvelé est fixé selon l’indice de référence qui a été choisi dans le bail.
C’est également le cas pour le loyer révisé qui, selon l’article L145-38 du Code de commerce, ne peut évoluer au maximum que dans la limite de la variation positive ou négative de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Néanmoins, il existe des exceptions au plafonnement du loyer qui sont les suivantes :
- La modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33 du 1° au 4° ;
- La durée effective de plus de douze ans du bail expiré ;
- La valeur locative inférieure au plafond permettra d'obtenir un loyer renouvelé déplafonné ;
- Le déplafonnement lié à la nature du bien.
Quels les éléments mentionnés à l'article L145-33 du Code de commerce du 1° au 4° ?
L'article L145-33 du Code de commerce liste ces éléments :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité.
Comment doivent être modifiés ces éléments ?
Pour que le loyer soit déplafonné, il faut qu’il y ait eu une modification, devant être notable et non insignifiante, intervenue pendant le cours du bail expiré ayant un intérêt pour le commerce et qu’elle ait eu une incidence favorable sur l'un des éléments énoncés ci-avant :
1. Les caractéristiques du local
Les travaux du preneur
Les travaux réalisés par le preneur pour être considérés comme des modifications notables des caractéristiques des locaux, permettant un déplafonnement du loyer, doivent modifier des structures, des volumes, des surfaces du local.
Par exemple, ont été retenues comme des modifications notables des caractéristiques des locaux :
- La modification de la consistance des lieux par adjonction de surface : réunion de locaux aboutissant à une augmentation de la surface commerciale sans augmentation de la superficie des lieux loués ;
- La démolition d’un mur pour modifier la distribution intérieure des locaux.
Récemment, par un arrêt du 12 décembre 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que la suppression des murs porteurs entre deux locaux, pour leur mise en communication, constitue d’importants travaux, laquelle caractérise des modifications notables des caractéristiques du local entraînant la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.
Les travaux du bailleur
Les travaux effectués par le bailleur doivent excéder son obligation normale d’entretien et modifier notablement les caractéristiques des locaux. Par exemple, le ravalement d’une façade peut dépasser le simple entretien.
Les améliorations
Conformément aux dispositions de l’article R145-8 du Code de commerce, les améliorations, à condition qu’elles correspondent à une modification notable et qu’il y ait eu une prise en charge, directe ou indirecte, par le bailleur pourront permettre un déplafonnement lors du premier renouvellement.
A défaut, les travaux d’amélioration réalisés par le locataire, sans participation du bailleur, ne pourront pas être pris en considération comme motif de déplafonnement dès le premier renouvellement.
Toutefois, si le bailleur n’invoque lors du premier renouvellement les travaux d’amélioration susceptibles d’occasionner le déplafonnement du loyer, il ne pourra pas les invoquer lors du deuxième renouvellement.
Pour se prévaloir de ces dispositions, le bail doit comporter une clause d’accession.
Pour illustrer les propos énoncés ci-avant, les améliorations suivantes ont été retenues, à l’occasion du deuxième renouvellement :
- L’aménagement de caves en cuisine ;
- L’agrandissement du local commercial.
Néanmoins, si le bailleur n’a pas participé à ces améliorations, ces dernières ne seront prises en compte que lors du deuxième renouvellement.
2. La destination du bail
La modification de la destination contractuelle, c'est à dire un changement d'activité, résultant d'un accord entre les parties ou de la mise en œuvre de la procédure de déspécialisation partielle ou déspécialisation totale des locaux justifie le déplafonnement du loyer renouvelé.
La modification de la destination n’est pas retenue s’il s’agit d’une activité incluse.
De même, si la possibilité de modifier la destination a été prévue de manière large dans le bail, celle-ci ne donnera pas lieu à un déplafonnement.
3. Les obligations respectives des parties
Doivent être considérées comme des modifications des obligations respectives des parties, lorsqu’elles sont intervenues pendant le cours du bail expiré :
- L’autorisation d’installer une terrasse ;
- L’autorisation de sous-louer ;
- L’autorisation de mettre en location-gérance ;
- L’augmentation importante de l’impôt foncier pour le bailleur.
4. Les facteurs locaux de commercialité
Conformément aux dispositions de l’article R 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Concrètement, il s’agit exclusivement de facteurs externes au bail et au local.
Ces modifications ne seront retenues qu’à la condition qu’elles soient intervenues dans la zone d’achalandage du commerce considéré (dans un rayon de 500 m) et qu’elles aient eu un impact favorable sur le commerce considéré, c’est-à-dire qu’elles aient entraîné un flux de chalands complémentaires.
A titre d’exemple, peuvent être considérés comme des modifications présentant un caractère favorable pour le commerce exercé :
- La rénovation du quartier et la création de nombreux logements ;
- La création d’importantes surfaces de bureaux ;
- L’augmentation du nombre de commerces entraînant un accroissement de la concurrence.
Durée effective de plus de douze ans du bail expiré
Conformément au troisième alinéa de l’article L145-34 du Code de commerce, si le bail, par l’effet d’une tacite prolongation a duré au-delà de douze ans, le loyer lors du renouvellement devra être fixé à la valeur locative.
Afin d'éviter le déplafonnement, il est indispensable que le locataire fasse délivrer par exploit d'huissier (nouvellement commissaire de justice) une demande de renouvellement dans le but d'interrompre la durée du bail et de ne pas dépasser 12 ans.
Valeur locative inférieure au plafond
Si la valeur locative est inférieure au plafond et en l’absence de toute modification des éléments fixés aux articles R145-3 à R145-6 et L145-8 du Code de commerce, le loyer est fixé à la valeur locative.
Dans tous les cas où la valeur locative est inférieure au plafond, c’est à la valeur locative que le loyer doit être fixé, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative.
Quels sont les biens soumis au déplafonnement ?
L'article L145-36 du Code de commerce précise les biens concernés par ce déplafonnement automatique :
"Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.”
Le terrain loué nu
Pour rappel, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
Dans ce cas, selon l'article R145-9 du Code de commerce, le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée.
Les locaux monovalents
Les locaux monovalents sont les locaux construits en vue d'une seule utilisation (c'est à dire les hôtels, les théâtres, les garages, etc.) qui ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux très importants et des transformations profondes et coûteuses.
Dans ce cas, selon l'article R145-10 du Code de commerce, le loyer renouvelé est fixé en fonction des usages observés dans la branche d'activité considérée. En l'absence d'usages, les juges sont libres de choisir la méthode qui leur parait la meilleure.
Les locaux à usage exclusif de bureaux
La jurisprudence a considéré que l'activité de bureaux n'était pas incompatible avec la réception de clients par le locataire.
Ainsi, les agences bancaires, les agences immobilières, agences de voyages, etc., rentrent dans cette catégorie.
Dans ce cas, selon l'article R145-11 du Code de commerce, le loyer renouvelé est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Comment mettre en œuvre le déplafonnement du loyer du bail commercial ?
Lorsque le bailleur fera délivrer par Commissaire de justice son congé avec offre de renouvellement six mois avant la fin du bail, il précisera le montant du loyer renouvelé qu'il entend demander à son locataire et pourra indiquer les motifs de déplafonnement.
Néanmoins, en pratique, le bailleur énonce rarement les motifs de déplafonnement dans son congé mais plutôt a posteriori lorsque les parties souhaitent conclure le renouvellement du bail.
Quand le bail est en tacite prolongation, l'article L145-9 du Code de commerce indique que le bailleur doit donner son congé au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Comment contester ce déplafonnement ?
Si les parties ne sont pas d'accord, elles ont plusieurs options.
Dans un premier temps, elles peuvent adopter une démarche amiable en saisissant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.
Elle est compétente pour tenter de concilier les parties, avant toute procédure contentieuse devant le Juge des loyers commerciaux, sur un litige portant sur la fixation du loyer renouvelé, ou à sa révision, ou sur un litige portant sur le montant des charges et travaux depuis le 20 juin 2014, par la loi Pinel, mais n’est pas une étape obligatoire.
Dans un second temps ou sans passer par cette voie amiable, le locataire ou le bailleur pourra saisir le juge des loyers commerciaux en notifiant, avant, un mémoire préalable.
Étant observé que la notification du mémoire a pour effet d’interrompre la prescription biennale.
Ce n’est qu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification du mémoire que la partie pourra valablement saisir le Juge des loyers commerciaux dont la représentation par le ministère d'avocat est obligatoire.
Lorsque ce délai d’un mois est écoulé, il appartiendra à la partie qui a fait délivrer le mémoire de saisir par voie d'assignation le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance) du lieu de situation de l’immeuble dans le délai de 2 ans conformément aux dispositions de l’article L145-60 du Code de commerce à compter de la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement.
Si les parties n’ont pas agi dans le délai de 2 ans afin que le loyer soit fixé judiciairement, il n’y a aucune conséquence sur l’existence même du bail à l’exception du loyer.
Dans ce cas, le loyer renouvelé doit être fixé à l’ancien montant du loyer.
Comment limiter la hausse du loyer déplafonné ?
La hausse du loyer déplafonné peut être limité par le mécanisme du lissage appelé également “l'étalement” qui a été institué par la loi Pinel.
Ce mécanisme permet ainsi le plafonnement du déplafonnement lorsque la hausse du loyer est supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Cet étalement de l’augmentation du loyer est applicable à toute fixation du loyer à la valeur locative dès lors qu’elle intervient lors du renouvellement en application de l’article L145-34 du Code de commerce.
Cet étalement de l'augmentation du loyer est également applicable lorsqu'elle intervient lors de la révision triennale du contrat de bail, conformément à l’article L145-38 du Code de commerce.
Par conséquent, le déplafonnement du loyer d'un bail commercial est un enjeu majeur nécessitant une analyse rigoureuse.
Locataires et bailleurs doivent anticiper ses impacts, maîtriser les critères et étudier les solutions contractuelles.
Dans ce contexte, faire appel à un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux est essentiel pour défendre ses intérêts, éviter les contentieux et optimiser les conditions du bail. Un accompagnement juridique personnalisé permet d'anticiper les risques et d'assurer une application conforme de la réglementation en vigueur afin d'avoir une attention particulière sur son nouveau loyer.
Références