Le calcul du plafonnement du loyer du bail commercial
Le calcul du plafonnement du loyer du bail commercial
Le plafonnement du loyer d’un bail commercial est un mécanisme clé visant à protéger les locataires (propriétaires du fonds de commerce) contre des hausses excessives de loyer lors du renouvellement ou de la révision triennale.
Ce dispositif, encadré par le Code de commerce, repose sur des indices économiques (à appliquer) et des critères stricts.
Toutefois, il existe des exceptions permettant au bailleur de demander un déplafonnement dans certaines circonstances.
Comprendre le mode de calcul du plafonnement du loyer et les conditions de son application est essentiel pour anticiper les évolutions financières d’un bail commercial et éviter tout litige entre bailleurs et locataires.
1. Le plafonnement du loyer renouvelé
Quelle est la règle pour que le loyer renouvelé soit plafonné ?
L’article L145-34 du Code de commerce dispose que :
“A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.”
Cet article instaure une règle permettant de plafonner le loyer du bail renouvelé selon l’indice de référence qui a été choisi dans le bail.
Le plafonnement permettra ainsi d'éviter une augmentation importante du loyer renouvelé.
Le plafonnement s’applique également dans le cas où le bail, conclu pour neuf ans et renouvelé pour neuf ans, prend fin à son échéance contractuellement prévue ou au plus tard au terme de la douzième année qui suit sa date de prise d’effet.
Cependant, le plafonnement n’étant pas d’ordre public, le preneur peut y renoncer et donc l’exclure.
Quels sont les indices à utiliser ?
Dans le cas du renouvellement du bail, les indices utilisés sont soit l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui seront choisis en qualité d'indice de référence permettant le calcul du loyer.
L'ILC s'adresse aux locataires commerçants (immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés) et artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale (immatriculés au Registre National des Entreprises).
Plusieurs éléments sont pris en compte dans le calcul de l'ILC :
- Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 % ;
- Indice du coût de la construction, à 25 %.
L'ILAT concerne les activités suivantes :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple) ;
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales) ;
- Entrepôts logistiques.
Pour son calcul, les éléments à prendre en compte sont les suivants :
- Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 % ;
- Prix du coût de la construction à hauteur de 25 % ;
- Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %.
Néanmoins, depuis la loi Pinel et précisément le 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut être choisi que comme indice de référence pour le jeu d’une clause d’indexation (choisie conventionnellement), et non pour le jeu de la révision triennale.
Ces indices sont publiés et fixés par l'INSEE.
Quelles sont les exceptions au plafonnement du loyer renouvelé ?
Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. On parle alors de loyer déplafonné.
A ce titre, l’article L145-33 du Code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit être fixé à la valeur locative.
La valeur du local est déterminée en fonction de 5 éléments :
- Caractéristiques du local considéré ;
- Destination des lieux ;
- Obligations respectives du bailleur et du preneur,
- Facteurs locaux de commercialité;
- Prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le plafonnement est écarté en raison soit de la durée du bail, soit de la modification notable de la valeur locative.
Les exceptions au plafonnement, ayant pour conséquence de déplafonner le loyer, sont au nombre de trois :
- La valeur locative inférieure au plafond ;
- La modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33 du 1° au 4° du Code de commerce ;
- La durée effective de plus de 12 ans du bail expiré.
Lissage de l’augmentation du loyer déplafonné
Il s’agit d’un mécanisme permettant le plafonnement du déplafonnement.
Cet étalement de l’augmentation du loyer est applicable à toute fixation du loyer à la valeur locative dès lors qu’elle intervient lors du renouvellement en application de l’article L145-34 du Code de commerce.
Exemple de calcul
Pour un bail renouvelé au 1er janvier 2023, avec :
Loyer initial : 100 000 €
Indice multiplicateur : 126,13
Indice diviseur : 108,47
Le calcul du loyer plafonné serait :
100 000 € x (126,13 / 108,47) = 116 280,99 €
Pour aller plus loin, vous trouverez ci-dessous un calculateur vous permettant de calculer directement le nouveau loyer.
Calculateur de Plafonnement du Loyer
Résultat :
-
2. Le plafonnement du loyer révisé
Quelle est la règle pour que le loyer révisé soit plafonné ?
En principe, selon l’article L145-38 du Code de commerce, le loyer révisé ne peut évoluer au maximum que dans la limite de la variation positive ou négative de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Quels sont les indices à utiliser ?
Dans le cas d’une révision triennale, les indices utilisés sont soit l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui seront choisis en qualité d'indice de référence permettant le calcul du loyer.
Le choix de cet indice dépend essentiellement de l’activité du locataire.
Quelles sont les exceptions au plafonnement du loyer révisé ?
En application de l'article L145-38 du Code de commerce, lors de la révision du loyer, le loyer révisé pourra être déplafonné lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation supérieure à 10% de la valeur locative.
Conformément aux dispositions de l’article R145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Concrètement, il s’agit exclusivement de facteurs externes au bail et au local.
Plafonnement spécifique aux TPE/PME
Pour les trimestres du 2e trimestre 2023 au 1er trimestre 2024, une limitation spécifique s’applique : l’augmentation annuelle ne peut pas excéder 3,5 %.
A cet effet, l’article 14 de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit un plafonnement à 3,5% de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) sur 4 trimestres pour les TPE et PME (moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros).
Ce plafonnement s’applique uniquement pour les révisions des loyers des baux commerciaux encadrés par l’ILC. Cela concernait initialement les indices applicables entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023. Une loi du 7 juillet 2023 a été publiée au JO et étend l’application du plafonnement de l’ILC à tous les trimestres 2023 jusqu’au premier trimestre 2024.
Lissage de l’augmentation du loyer révisé
Il s’agit d’un mécanisme permettant le plafonnement du déplafonnement.
Cet étalement de l’augmentation du loyer est applicable à toute fixation du loyer à la valeur locative dès lors qu’elle intervient lors de la révision triennale du contrat de bail, conformément à l’article L145-38 du Code de commerce.
Exemple de calcul
La formule du loyer révisé correspond à :
Loyer révisé = loyer x indice de comparaison / indice de base
L’indice de base est l’indice du trimestre au cours duquel a pris effet la précédente fixation du loyer.
Exemple pour calculer le loyer révisé :
Pour un bail conclu le 1er octobre 2018, dont le loyer initial est de 80.000 euros, avec pour indice (ILC) correspondant à la date de prise d’effet du bail (T2 2018 : 112,59), et dont la demande de révision est effectuée le 3 octobre 2021, le calcul du nouveau loyer sera fait de la manière suivante :
Loyer initial : 80.000 €
Indice multiplicateur : 118,41
Indice diviseur : 112,59
Le calcul du loyer révisé sera :
80.000 € x (118,41 / 112,59) = 84.135,36 €
Néanmoins, le nouvel indice n'est généralement pas connu au jour de la date de la demande.
Dans ce cas, lorsqu’à la date de la demande l’indice du trimestre n’est pas encore connu, il convient de préciser un loyer théorique en attendant le dernier indice publié à l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
En conclusion, le plafonnement du loyer commercial est une protection pour les locataires, mais certaines conditions permettent de le dépasser et d'obtenir un loyer supérieur pour le local loué par le preneur.
En cas de doute, un avocat spécialisé en bail commercial est indispensable pour sécuriser vos droits et vous donner les informations nécessaires afin de s'assurer que la formule pour le calcul du plafonnement, lorsqu'il n'y a pas d'exclusion, a bien a été appliquée.
Le Cabinet reste à votre disposition pour toute information complémentaire et analyser le bail qui a été signé.
Vous pouvez consulter un article concernant les modalités sur le renouvellement du bail et comment faire lorsqu'il est en tacite prolongation.