Evolution du loyer pendant le cours du bail

La révision ne peut être demandée que lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans.

Avant cette période trois ans, aucune demande de révision ne peut être formulée.

Concrètement, pour un bail prenant effet le 1er janvier 2021, la demande de révision ne pourra être faite qu’à compter du 2 janvier 2024.

Toute demande faite avant le 2 janvier 2024 serait irrecevable. 

Ainsi, lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, le bailleur ou le preneur peut solliciter sa révision.

Aux termes de l’article R 145-20 du Code de commerce, la demande doit être faite par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé réception.

En cas d’absence de délivrance de la lettre, il est recommandé de renouveler cette demande par acte de commissaire de justice.

Le preneur doit être vigilant car, en cas de plusieurs bailleurs, sa demande doit être adressée à chacun d’entre eux.

Il est impératif que la demande de révision, sous peine de nullité, indique le montant du loyer demandé ou offert, même si ce dernier ne l’est qu’à titre provisionnel.

En effet, il est très fréquent que l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est faite n’étant pas encore publié, un loyer provisionnel est fixé.

Il est loisible aux parties de faire référence dans le bail commercial soit à l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon leurs conditions d’application. 

Néanmoins, depuis le 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction ne peut être choisi que comme indice de référence pour le jeu d’une clause d’indexation, et non pour le jeu de la révision triennale.

Le nouveau loyer ne pourra être calculé que lorsque l’indice sera publié entraînant le rappel de l’arriéré de loyer depuis la date d’effet de la demande de révision.

Il est à noter que la demande de révision n’a pas d’effet contraignant et n’entraîne pas la modification automatique du montant du loyer.

Aucune des parties ne peut s’en prévaloir comme le bailleur qui ne saurait faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire avec le montant du nouveau loyer sauf si un accord amiable est intervenu par la signature d’un avenant. 

A défaut, le loyer doit être fixé judiciairement.

En principe, le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L 145-38 du Code de commerce dispose que le loyer ne peut évoluer au maximum que dans la limite de la variation positive ou négative de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

• Bail conclu le 1er janvier 2015

• Loyer initial : 100.000 € et soumis à l’ILC

• Demande de révision effectuée le : 3 janvier 2018

• Indice du 1er trimestre 2018 : 111,87

• L’indice correspondant à la date de prise d’effet du bail : 108,32 : (1T2015)

Concrètement, pour un bail conclu le 1er octobre 2018 avec pour indice correspondant à la date de prise d’effet du bail (T2 2018 : 112,59), dont la demande de révision est effectuée le 3 octobre 2021, le calcul du nouveau loyer sera fait de la manière suivante :

Loyer en cours x (indice du 2ème trimestre 2021 / indice du 2ème trimestre 2018)

= nouveau loyer

Le loyer révisé pourra être déplafonné, c’est-à-dire fixer à la valeur locative même si cette dernière est inférieure au loyer en vigueur, lorsqu’un modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. 

Conformément aux dispositions de l’article R 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Concrètement, il s’agit exclusivement de facteurs externes au bail et au local.

A défaut d’accord entre les parties, le loyer révisé est déterminé par le Juge des loyers commerciaux, compétent en la matière selon l’article R 145-23 du Code de commerce, qui doit être saisi dans un délai de deux ans à compter du jour de la demande.

Contrairement à la révision triennale, cette clause permet de faire varier annuellement, automatiquement et sans qu’il soit nécessaire d’en demander l’application, le montant du loyer à condition que cette clause soit expressément stipulée dans le bail commercial.

Pour être valable, la clause d’échelle mobile doit prévoir principalement :

• Un indice de référence : les parties peuvent choisir entre les trois indices (ILC, ILAT, ICC) à la date de formation du contrat ;

• La période de variation de l’indice : la variation de l’indice s’écoulera sur une période d’une année, généralement à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail commercial.

Il est à noter que l’article L 145-39 du Code de commerce précise que la variation de loyer qui découle de l’indexation ne peut conduire à une augmentation sur une année supérieure à 10% du loyer précédemment acquitté.

Toutefois, si le loyer se trouve augmenté de plus de 25% par rapport à sa fixation initial, la révision du loyer à la valeur locative peut alors être demandée par l’une des deux parties, soit par acte de commissaire de justice soit par lettre recommandée avec accusé réception et comportera, à peine de nullité, l’indication du nouveau prix demandé ou offert. 

A défaut d’accord, le Juge des loyers commerciaux, compétent selon l’article R 145-23 du Code de commerce, devra être saisi.