Taxe foncière et bail commercial

Taxe foncière et bail commercial

​La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ont bouleversé le régime des charges, taxes et accessoires des baux commerciaux.

Les parties ne sont plus libres de transférer l'ensemble des charges, taxes et accessoires sur le preneur.

Désormais, le bailleur ne peut plus transférer au preneur, conformément aux articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce, « les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

L'obligation pour le bail commercial de prévoir un inventaire des taxes 

L'article L145-40-2 du Code de commerce instaure cette obligation :

"Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail."

Il s'agit là de l'obligation d'information dont est tenu le bailleur. Le bailleur doit également, en cours de bail, informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

La Cour d'appel de Versailles a indiqué, dans un arrêt rendu le 7 mars 2024[1], que « l'inventaire prévu par les dispositions susvisées a un caractère limitatif et il constitue la seule façon d'imputer des charges au locataire, puisqu'elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur ».

Néanmoins, la Cour de cassation ne s'étant pas encore prononcée sur cette question, il convient d'annexer, par mesure de précaution, ledit inventaire lors de la conclusion ou du renouvellement du bail commercial. 

La répartition obligatoire des taxes entre le bailleur et le locataire

L'article L145-40-2 du Code de commerce susvisé prévoit également que tout contrat de location comporte l'indication de la répartition des charges, impôts et taxes entre les parties.

En outre, dans un ensemble immobilier (bâtiment) comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

En l'absence d'une clef de répartition conventionnellement déterminée, le bailleur s'expose à une condamnation au remboursement des provisions sur charges versées à cet effet.

A ce titre, la Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 2 mars 2022[2], a jugé que le bail commercial devait prévoir non seulement « une clé de répartition entre les différents locataires » mais également la « quote-part » pesant sur le locataire.

Ainsi : 

« L’énumération des catégories de charges à la seule charge du preneur, sans aucune clé de répartition entre les différents locataires de l’immeuble et sans clé explicite de la quote-part du preneur, ne constitue pas un inventaire précis et limitatif au sens de l’article L. 145-40-2 susceptible de permettre au preneur d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer ».

Les taxes supportées par les parties 

  • Les taxes ne pouvant incomber au preneur

L'article R145-35 du Code de commerce précise la liste des charges non imputables au locataire :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1o et 2o celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ».

​Concrètement, il est interdit de faire supporter au locataire les taxes suivantes :

  • La contribution économique territoriale ;

  • Tous autres taxe, impôt ou redevance dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire de l’immeuble ;

  • Dans un ensemble immobilier, les impôts, taxes et  redevances relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

S'agissant des charges pouvant être imputées au locataire, vous pouvez consulter cet article détaillant les travaux dans le cadre du bail commercial.

  • Les taxes pouvant être transférées au preneur

Pour rappel, la possibilité de transfert a été a été limitée par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (JO 19 juin) relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, et son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 (JO 5 novembre 2024) relatif au bail commercial.

Désormais, le bailleur ne peut plus transférer au locataire, conformément aux articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce, « les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

  • Condition : stipulation claire et expresse

A l'exception des clauses qui ne peuvent être transférées au locataire et énoncées ci-avant, il est ainsi possible de transférer conventionnellement au locataire des impôts et taxes dont le bailleur est le redevable légal à condition, selon la jurisprudence, d'une stipulation expresse et claire du bail commercial. 

Taxe foncière

Il a été jugé que la taxe foncière ne pouvait être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail[3].

Taxe sur les bureaux et locaux commerciaux

La clause qui impose au preneur de rembourser au bailleur « des impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres » transfère au preneur l'ensemble des charges fiscales afférentes aux lieux loués dues par le bailleur, de telle sorte que ce dernier est fondé à recouvrer sur le preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe sur les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement[4].

Taxe de balayage

Il s'agit d'une taxe facultative qui peut être instituée par les communes qui assurent le balayage des voies publiques à la charge des propriétaires riverains.

Elle incombe en principe au bailleur, en sa qualité de propriétaire.

La clause qui impose au preneur de rembourser au bailleur « des impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres » transfère au preneur l'ensemble des charges fiscales afférentes aux lieux loués dues par le bailleur, de telle sorte que ce dernier est fondé à recouvrer sur le preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe sur les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement[4].

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères 

Par un arrêt du 16 mai 2024[5], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle l’importance de la rédaction des clauses du bail commercial concernant les charges incombant au preneur.

En effet, la Cour de cassation précise que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise.

Régularisation des charges et prescription des actions liées aux impôts et taxes

L'article R145-36 du Code de commerce dispose que les comptes de régularisation de charges doivent être communiqués au locataire soit au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi, soit pour les immeubles en copropriété dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Les demandes formées par le bailleur ne relèvent pas du statut des baux commerciaux mais du droit des contrats et sont ainsi soumises à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil.

L’action doit être exercée dans un délai de 5 ans à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû intervenir.

Cas particulier de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

D’après les dispositions de l’article 261 D, 2º du Code général des impôts (CGI) Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules, sont en principe exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée, sauf si ces locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire.

Le bailleur a cependant la possibilité d'exercer l'option prévue par l'article 260, 2º du CGI pour la taxation des loyers à la TVA.

Toutefois, là aussi, les stipulations prévoyant que le preneur doit supporter la TVA doivent être expresses et non équivoques.

En effet, par un arrêt du 12 septembre 2024[6], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le preneur peut se faire rembourser la TVA indûment versée à son bailleur lorsque le bail ne mentionnait pas que le loyer était majoré de la TVA.

  • Conséquences : diminution de la valeur locative  

Sauf disposition contraire, en matière de détermination du loyer du bail renouvelé, le paiement de la taxe foncière et les obligations incombant normalement au bailleur constituent un facteur de diminution de la valeur locative lorsqu’ils ont été mis à la charge du locataire. 

Conformément aux dispositions de l’article L145-33 du Code de commerce, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties.

En outre, d’après l’article R145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Par un arrêt du 8 février 2024[7], la Cour de cassation a considéré, dans cet arrêt, que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cet article rappelle l’importance de la rédaction des clauses du bail commercial concernant les charges incombant au preneur.

Il est donc vivement recommandé de vous rapprocher d'un avocat et notamment du Cabinet afin d'auditer votre contrat de bail et sécuriser vos intérêts.

ArticlesBenjamin Vidal