Travaux et déplafonnement du loyer
Travaux et déplafonnement du loyer
Par un arrêt du 12 décembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que la suppression des murs porteurs entre deux locaux, pour leur mise en communication, constitue d’importants travaux, laquelle caractérise des modifications notables des caractéristiques du local entraînant la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.
Dans cette affaire, le bailleur a signifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement et l’a assigné en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, se prévalant des travaux réalisés par le locataire au cours du bail.
La Cour d’appel de Paris a fait droit à la demande du bailleur et a jugé qu’il y avait lieu à déplafonnement du prix du bail renouvelé en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux loués.
Le locataire forme alors un pourvoi en cassation car il considère que les travaux réalisés caractérisent à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués.
Dans ce cas, conformément à une jurisprudence récente (Cass. Civ 3ème, 7 septembre 2022, n° 21-16.613), le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications, de sorte que le déplafonnement du prix du bail ne peut intervenir lors du premier renouvellement mais lors du second renouvellement.
Toutefois, conformément aux dispositions de l’article R145-8 du Code de commerce, ces améliorations sont prises en compte lors du premier renouvellement si le bailleur a participé financièrement aux travaux (comme un loyer réduit ou une franchise de loyer).
Néanmoins, la Cour de cassation confirme l’analyse de la Cour d’appel qui a considéré que ces travaux constituaient une modification notable des caractéristiques du local, justifiant un déplafonnement du loyer et précise que ces derniers dépassaient les améliorations intrinsèques prévues à l’article R145-8 du Code de commerce.