L'indemnité d'éviction du bail commercial
L’indemnité d’éviction dans le cadre du bail commercial
En application de l’article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.
Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants du Code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
On peut également parler de propriété commerciale qui confère au locataire le droit d’obtenir le renouvellement de son bail commercial ou à défaut le paiement d’une indemnité d’éviction.
L'indemnité d'éviction est donc une compensation financière pour le locataire lorsque le propriétaire refuse le renouvellement du bail commercial.
Concrètement, le preneur a le droit au paiement d’une indemnité d’éviction lorsque le bailleur refuse le renouvellement et s’il remplit les conditions du droit au renouvellement qui ont été énoncées dans la partie concernant le renouvellement du bail.
Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser au locataire une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire ou s’il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
I. Le refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction
A) Les conditions relatives au paiement de l’indemnité d’éviction
Le refus de renouvellement est présumé entraîner la disparition du fonds de commerce du locataire et l'indemnité doit correspondre à la valeur marchande du fonds perdu. C'est le cas pour une entreprise qui a une activité de commerce de détail qui dépend de l'emplacement, de sorte que la clientèle ne suivra pas le commerçant s'il se réinstalle ailleurs.
L'indemnité d'éviction est donc à titre principal la valeur de remplacement du fonds.
Néanmoins, le bailleur peut démontrer que le refus de renouvellement n'entraînera pas la disparition du fonds de commerce du locataire, celui-ci pouvant se réinstaller en transférant le fonds qu'il exploite, dans de nouveaux locaux.
La clause qui aurait pour effet de plafonner l’indemnité d’éviction doit être réputée non écrite dans la mesure où le droit au renouvellement est d’ordre public.
Le refus de renouvellement interviendra soit spontanément à l’initiative du bailleur pour la fin du contrat ou à tout moment en cours de tacite prolongation par l’effet d’un congé, soit en réponse à une demande de renouvellement du locataire.
Néanmoins, ce refus peut intervenir à un autre moment, à savoir lors du droit d’option.
En effet, l’article L145-57 du Code de commerce offre aux parties un droit d’option en cas de renouvellement leur permettant de renoncer au renouvellement.
Il est normalement exercé lors de la procédure de fixation du loyer, au plus tard à l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive.
Mais ce droit d’option peut être exercé avant l’introduction de l’instance[1].
Cette option peut être exercée par le preneur lorsqu’il a accepté le principe du renouvellement sans pour autant accepter le montant du loyer demandé ou lorsque le bailleur a accepté le principe du renouvellement à la suite de la demande du locataire.
Si aucune procédure devant le Juge des loyers commerciaux n’a été introduite, l’option peut être exercée jusqu’à l’acquisition de la prescription biennale de l’action fixant le loyer.
Ce droit d’option va donc annihiler le renouvellement qui s’était formé.
La partie qui souhaite exercer son droit d’option doit le faire par un acte dépourvu d’ambiguïté manifestant son intention claire et non équivoque. Cet acte pourra être, au choix, notifié par LRAR ou signifié par Commissaire de justice.
Le bailleur a donc la possibilité de refuser le renouvellement du bail mais doit payer une indemnité d’éviction à son locataire.
Le locataire, quant à lui, en cas d’exercice de son droit d’option perd tout droit à une indemnité d’éviction.
Le locataire peut renoncer au renouvellement même s’il en avait antérieurement accepté le principe sans acceptation du loyer.
Toutefois, l’accord des parties sur les conditions du renouvellement et notamment sur le prix entraîne la conclusion du nouveau bail interdisant l’exercice du droit d’option.
Forme du refus
Qu’il s’agisse de la réponse à la demande de renouvellement ou du congé, ils doivent être délivrés par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un Commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Attention, il a été jugé très récemment que lorsque le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, celui-ci s’analyse comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction[2].
Il doit être reproduit le texte de L145-10 du Code de commerce qui précise :
« L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal (du lieu de situation de l’immeuble) avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »
Congés particuliers donnant droit à une indemnité d’éviction
La loi a codifié dans le Code de commerce la possibilité au bailleur de donner congé à son locataire dans des cas particuliers ayant pour conséquence le paiement d’une indemnité d’éviction.
Ces congés ont été abordés dans l’article la résiliation du bail commercial.
B) Les droits du locataire lors de la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction
Maintien dans les lieux du locataire
Aux termes de l’article L145-28 du Code de commerce :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.»
Le preneur, créancier de l’indemnité d’éviction, bénéfice ainsi d’un droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.
Les parties sont tenues de respecter les conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Si le locataire ne les respecte pas, le bailleur peut invoquer comme motif grave et légitime les infractions qu’il a commises et refuser de lui payer une indemnité d’éviction.
Les parties auront un délai de deux ans pour agir devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, compétent en la matière, qui commencera à courir à compter de la date d’effet du congé avec offre d’une indemnité d’éviction ou de la date d’effet de la demande de renouvellement comportant une offre d’indemnité d’éviction.
En cas de refus de renouvellement délivré postérieurement à la demande de renouvellement, le délai court à compter de la date à laquelle est signifiée le refus de renouvellement.
Paiement d’une indemnité d’occupation par le locataire
Jusqu’à son départ, le locataire doit payer une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative.
Cette indemnité est minorée généralement de 10% du fait de la précarité de l’occupation.
Le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation peut constituer un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail et la perte du droit à son indemnité d’éviction.
Il est à noter que cette indemnité d’occupation est destiné à se compenser avec l’indemnité d’éviction.
Restitution des locaux par le locataire
Aux termes de l'article L145-29, alinéa 1er, du Code de commerce :
« En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.»
Si le locataire ne restitue par les clés, l’article L145-30 du Code de commerce précise :
« En cas de non-remise des clefs à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. »
Cependant, la pénalité de 1 % ne peut pas courir tant que le montant de l'indemnité d'éviction n'a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée, c’est-à-dire à partir du moment où elle n’est plus susceptible de recours (comme l’appel par exemple).
C) Le montant de l’indemnité d’éviction
Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article L 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ».
L’indemnité d’éviction se divise en deux parties :
L’indemnité principale ;
Les indemnités accessoires.
Dans la plupart des cas, l’indemnité d’éviction doit être fixée judiciairement. La partie la plus diligente saisit ainsi, dans le délai de deux ans, le Tribunal du lieu de situation juridique de l’immeuble, afin de demander la désignation d’un expert qui sera en charge de l’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.
L’expert judiciaire dirigera les opérations d’expertise, après une consignation versée, et demandera certains éléments afin de procéder au calcul de ces indemnités.
Indemnité principale
Composition de l’indemnité principale
L’indemnisation du preneur évincé s’apprécie différemment selon que l’éviction entraîne ou non la perte du fonds de commerce:
Dans le premier cas, il s’agit d’une indemnité de remplacement, dont l’indemnité principale, égale à la valeur marchande du fonds (à moins que la valeur du droit au bail commercial ne soit plus élevée), peut être estimée selon plusieurs méthodes susceptibles d’être appliquées isolément ou conjointement ;
Dans le cas contraire, il s’agit d’une indemnité de déplacement, dont l’indemnité principale, égale à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, est habituellement appréciée selon la méthode du différentiel correspondant à la capitalisation, par un coefficient de situation, de l’éventuelle économie de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer de renouvellement théorique.
Date d’appréciation du montant de l’indemnité d’éviction
L’indemnité principale, qu’elle soit de remplacement ou de déplacement, doit être appréciée à la date la plus proche de l’éviction, c’est-à-dire à la date à laquelle le juge statue, lorsque le preneur n’a pas encore quitté les lieux ou au jour de départ effectif du locataire.
Indemnités accessoires
Que l’indemnité principale soit constituée d’une indemnité de remplacement ou d’une indemnité de déplacement, des indemnités accessoires sont dus au preneur évincé.
Indemnité de remploi
L’indemnité de remploi recouvre les frais administratifs et fiscaux de rachat d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail. Elle comprend également les frais d’agence et de rédaction d’acte.
Cette indemnité de remploi ne sera due qu’en cas de réinstallation effective.
Elle est habituellement évaluée à la somme forfaitaire de 10%.
Indemnité du trouble commercial
L’indemnité du trouble commercial consiste à indemniser le temps passé par la société preneuse pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité.
Cette indemnité est habituellement évaluée à trois mois de résultat d’exploitation.
Frais de réinstallation et frais de déménagement
Ces frais ne seront retenus qu’ils sont prouvés par des devis.
Indemnité de perte sur stocks
La perte sur stock est, dans certains métiers, inévitable (denrées périssables, produits saisonniers, articles de mode, etc.). Selon les circonstances, tout le stock perdu sera indemnisable ou ne sera indemnisable que la marge perdue en raison d'une vente bradée du stock.
Pour bénéficier de l'indemnité de perte sur stock, le preneur doit justifier d'un préjudice spécifique résultant de la perte du stock.
Indemnité de double loyer
L'indemnité de double loyer a pour objet de réparer le préjudice subi par le preneur qui doit supporter cumulativement pendant une certaine période, du fait du déménagement à opérer et de l'éventuel aménagement des nouveaux locaux ou d'autres raisons recevables, deux loyers correspondant aux locaux à libérer et aux locaux pris à bail.
Indemnité sur licenciement
Lorsque la disparition du fonds ou son transfert entraîne le licenciement de salariés, le preneur évincé doit être indemnisé. Cette indemnité ne sera retenue que sur justificatifs.
II. Le refus de renouvellement sans paiement de l’indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans paiement de l’indemnité d’éviction soit en cas de faute du locataire, soit pour des motifs qui sont exclusifs de toute faute du preneur.
A) Congé pour motif grave et légitime
Il est possible pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail sans payer une indemnité d’éviction à son locataire en cas de faute commise par ce dernier pendant le cours du bail.
Conformément à l’article L145-17 du Code de commerce :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »
Exemples de motif grave et légitime
La gravité du motif est appréciée souverainement par les juges du fond.
Toutefois, ont été considérés comme des motifs graves et légitimes :
Le changement de destination, même s’il s’agit d’une activité connexe ou complémentaire sans procédure de déspécialisation ;
La réalisation de travaux importants sans autorisation préalable du bailleur ;
Les violences ou injures à l’égard du bailleur, etc.
Le motif grave et légitime ne peut être invoqué que contre le locataire sortant et non contre un locataire précédent.
Mise en demeure préalable
Chaque fois qu'il s'agit de « l'inexécution d'une obligation » ou de « la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds », ou de divers manquements contractuels, le bailleur doit préalablement délivrer une mise en demeure à son locataire[3].
La mise en demeure doit viser avec précision l'infraction visée et la solution à apporter pour y remédier et doit être délivrée par un Commissaire de justice avec la reproduction de l’alinéa 1 de l’article L145-17 du Code de commerce.
Seuls les motifs figurant dans la mise en demeure et repris dans le congé seront validés sauf si des motifs de refus sont nés postérieurement au congé ou ont été découverts postérieurement à celui-ci.
Le motif ne pourra être invoqué que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après celle-ci.
La Cour de cassation a admis que la mise en demeure et le congé puissent être signifiés par le même acte[4].
Si dans le mois de la mise en demeure, le locataire exécute l’obligation non respectée ou met fin l’infraction commise, le bailleur ne peut invoquer le manquement et ne peut donner ou maintenir son congé avec refus d’indemnité d’éviction.
Néanmoins, si l’infraction s’est poursuivie après l’expiration du délai d’un mois, le bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement et refus de l’indemnité d’éviction ou poursuivre la procédure si le congé a été délivré.
Congé
Le congé doit être délivré par un Commissaire de justice, motivé et reprendre les dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce.
B) Congé en l’absence de faute du preneur
Dénégation du statut des baux commerciaux
Lorsque le preneur ne remplit pas les conditions lui permettant de bénéficier du statut protecteur (voir la partie sur la conclusion du bail), le bailleur est en droit de lui refuser le renouvellement du bail, sans indemnité d'éviction.
Pour plus de détails, sur les conditions permettant le droit au renouvellement au locataire, la partie sur la renouvellement du bail, vous trouverez dans le lien la liste les conditions nécessaires.
Le locataire doit donc s’assurer qu’il remplit toujours les conditions du statut des baux commerciaux.
Immeuble déclaré insalubre
L’article L145-17, I, 2° du Code de commerce dispose que le bailleur n’est pas tenu à verser une indemnité d’éviction au preneur :
« (…) S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative. »
L’arrêté d’insalubrité est une condition nécessaire pour l’application de cet article.
Immeuble jugé dangereux
L’article L145-17, I, 2° du Code de commerce fait obstacle au paiement de l’indemnité d’éviction « s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. »
Dans ce cas, il n’est pas nécessaire que soit intervenue un arrêté de péril.
Les tribunaux apprécient souverainement l’état de dangerosité de l’immeuble, dont la preuve doit être rapportée par le bailleur.
Reprise pour habiter les locaux d’habitation accessoires
L’article L145-22 du Code de commerce indique très précisément que :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui. »
Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
Reprise des locaux d’habitation inutilisés
Le bailleur peut conformément à l’article L145-23-1 du Code de commerce, à l'expiration d'une période triennale, dans les formes prévues par l'article L145-9 et au moins six mois à l'avance, reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d'habitation.
Construction d’un local d’habitation sur un terrain loué nu
L’article L145-24 du Code de commerce permet au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un terrain loué nu, mais construit par le locataire, de donner congé sans indemnité d’éviction.
La délivrance du permis de construire doit être préalable à la signification du congé et la construction doit être exclusivement à usage d’habitation.
III. Le droit de repentir
Le droit de repentir est le droit pour le propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant le renouvellement du bail précédemment refusé.
Ce droit de repentir est codifié à l’article L145-58 du Code de commerce :
« Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »
Le repentir peut être exprimé par tout moyen à condition de ne pas être équivoque et d’offrir le renouvellement dans un délai maximum de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, c’est-à-dire à partir du moment où elle n’est plus susceptible de recours.
Cependant, un repentir comportant la proposition d'un nouveau contrat incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer n'a pas été considéré comme valable [4].
Pour exercer le droit de repentir, deux conditions cumulatives doivent être réunies :
Le preneur doit encore être dans les lieux loués ;
Et il ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Le bailleur ne peut plus revenir l’exercice de son droit de repentir qui est irrévocable.
Le propriétaire qui exerce son droit de repentir doit supporter les frais de l'instance, c'est-à-dire les dépens, les frais de l'expertise, et éventuellement une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La procédure de fixation de l'indemnité d'éviction prendra fin puisqu'elle n'a plus d'objet et si le repentir intervient après la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction, les dispositions relatives à l'indemnité d'éviction seront anéanties.
Généralement, les juges fixent dans la même décision, l'indemnité d'éviction due par le bailleur et l'indemnité d'occupation due par le preneur depuis l'extinction du bail.
Pendant la période intermédiaire entre la date d'expiration du bail initial et la date de renouvellement de celui-ci, le preneur est redevable d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue dès l'expiration du bail et est régie par l'article L145-28 du Code de commerce.
Du fait de l'exercice du repentir du bailleur, le preneur aura droit au renouvellement du bail. Le nouveau bail aura pour point de départ la date du repentir.
Le loyer devra alors être fixé dans les conditions habituelles. Mais le preneur pourra encore renoncer au renouvellement en exerçant son droit d'option.
Il est donc vivement recommandé de vous rapprocher d'un avocat et notamment du cabinet pour toute question concernant un congé sans offre de renouvellement avec ou sans indemnité d’éviction que vous souhaitez délivrer à votre preneur ou que vous avez reçu de votre bailleur.