Conclusion du bail : attention à la rédaction des clauses mettant à la charge du preneur les taxes charges et impôts

Par un arrêt du 16 mai 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle l’importance de la rédaction des clauses du bail commercial concernant les charges incombant au preneur.

En effet, la Cour de cassation précise que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise.

Dans cette affaire, un bailleur est assigné par son preneur pour le remboursement des sommes versées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Le bailleur est surpris par cette assignation dans la mesure où l'article 4.1 du bail commercial conclu entre eux prévoit que le preneur doit rembourser :

« la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l'immeuble pour sa quote-part [...] de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques. »

La Cour d’appel de Versailles a rejeté la demande du preneur en restitution des paiements versés au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, car même si le bail ne vise pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il stipule que le preneur remboursera au bailleur la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l'immeuble pour sa quote-part de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges.

La Cour d’appel de Versailles en déduit que le preneur s'était engagé à rembourser toutes les charges, dont la taxe litigieuse.

Néanmoins, la Cour de cassation infirme cette décision en précisant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise.

Ainsi, le preneur est en droit de solliciter le remboursement des montants relatifs à cette taxe dans la limite de la prescription quinquennale.

Cette solution (pour un bail conclu avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel) est transposable pour les baux conclus après son entrée en vigueur, quand bien même l'article R 145-35[2] du Code de commerce permet de mettre à la charge du locataire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou encore la taxe foncière.

Références : Cass. Civ 3eme, 16 mai 2024, n°22-19.830

[1]
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049602474?init=true&page=1&query=22-19.830&searchField=ALL&tab_selection=all

[2]
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000029704255?init=true&page=1&query=R+145-35+du+Code+de+commerce&searchField=ALL&tab_selection=all&anchor=LEGIARTI000029704677#LEGIARTI000029704677