Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial

Le bail ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme convenu. 

A défaut de congé du bailleur, avec ou sans offre de renouvellement, ou d’une demande de renouvellement par le preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions, conformément aux dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce. 

Le renouvellement naîtra du congé avec offre de renouvellement émanant du bailleur ou de la demande de renouvellement du locataire. Ces actes mettent fin au bail en cours et engendrent le bail renouvelé. 

Toutefois, l’acceptation du principe du renouvellement du bail par les parties ne permet pas automatiquement, à elle seule, la conclusion du nouveau bail.

En effet, les parties doivent s’entendre sur le contenu de ce nouveau bail et particulièrement sur son prix. 

1. Les conditions du droit au renouvellement

Les conditions sont, à l’exception de l’immatriculation, énumérées par l’article L145-8 du Code de commerce : 

  • ​Une personne titulaire du droit au renouvellement

Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le preneur, propriétaire du fonds commercial, industriel ou artisanal qui est exploité dans les lieux. 

Le locataire-gérant qui n’est ni titulaire du bail ni propriétaire du fonds n’a pas droit au renouvellement.

  • L’exploitation effective du fonds pendant trois années

L’exploitation doit exister à la date du renouvellement et doit avoir existé de manière effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. 

La disparition du fonds entraîne la disparition du droit au renouvellement. 

Néanmoins, l’article L145-8 du Code de commerce autorise le défaut d’exploitation du fonds pour des motifs légitimes.

Le preneur devra rapporter la preuve de l’impossibilité d’exploiter et du motif légitime la justifiant.

Il est à noter qu’il ne peut s’agir que d’un défaut d’exploitation provisoire dans la mesure où un défaut d’exploitation prolongé entraînerait la disparition du fonds et donc du droit au renouvellement.

Ainsi, peuvent justifier le défaut d’exploitation du fonds et être considérés comme motifs légitimes :

 - Le mauvais état de l’immeuble imputable au propriétaire ; 

 - Le décès du preneur.

A contrario, n’ont pas été considérés comme des motifs légitimes : 

 - Un vol de marchandises ;

 - La liquidation judiciaire du locataire-gérant du preneur. 

Le défaut d’exploitation ne peut être invoqué comme motif de refus de renouvellement qu’après une mise en demeure adressée au locataire d’avoir à exploiter le fonds, laquelle doit être restée vaine après le délai d’un mois.

De manière pratique, il a d’ailleurs été jugé que dans le cadre de la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, la mise en demeure préalable au congé peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement[1].

  •  L’immatriculation du propriétaire du fonds

Le titulaire du bail doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux et doit également être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Cette condition ne découle pas de l’article L145-8 du Code de commerce mais d’une condition édictée par l’article L145-1 du Code de commerce. 

La condition d'immatriculation doit être remplie au moment où l'une des parties au bail entend exercer l'un des droits reconnus par le statut des baux commerciaux ou, au contraire, contester l'application de ce statut. 

C'est donc, en ce qui concerne le renouvellement du bail, au moment de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement que le locataire doit être immatriculé[2]. Mais cette condition doit également être remplie à la date d'expiration du bail[3]. Toutefois, entre la date de délivrance du congé et la date d'effet du congé, il peut s'intercaler une période intermédiaire où le locataire n'a pas été immatriculé, sans que pour autant, le bailleur puisse dénier le droit au renouvellement[4].

L'immatriculation doit concerner chacun des locaux pris en location dès lors qu'un véritable fonds de commerce y est exploité, qu'il s'agisse de l'établissement principal ou d'un établissement secondaire[5]. Elle est également exigée pour un terrain loué nu sur lequel des constructions ont été édifiées au sens de l'article L145-1, I, 2º, du Code de commerce et où est exploité un établissement secondaire[6].

A défaut, le preneur ne bénéficiera pas du droit au renouvellement et plus précisément, il lui sera opposé la dénégation du droit au renouvellement.

  • Application du statut des baux commerciaux

Il paraît logique que si le statut des baux commerciaux n’est pas applicable en raison, entre autres, de l’inexistence du fonds de commerce ou de l’absence de local, le preneur ne pourra pas se prévaloir d’un droit au renouvellement et se verra opposer la dénégation du droit au renouvellement. 

Ne peuvent donc prétendre à l'exercice de ce droit les personnes qui occupent les locaux en vertu d'un titre juridique qui ne répond pas à la qualification de bail.

En outre, le bail devra lui-même entrer dans le champ d'application du statut des baux commerciaux.

Sont donc exclus du statut :

- Les baux de locaux ou d'immeubles non destinés à l'exploitation d'une activité industrielle, commerciale, artisanale ou assimilée ;

- Les baux de simples emplacements ;

- Les baux professionnels ;

- Les baux de locaux accessoires non indispensables à l'exploitation du fonds ;

- Les baux de terrains nus sur lesquels n'a été édifiée aucune construction ;

- Les baux de courte durée et les locations saisonnières.

2. Mise en œuvre du droit au renouvellement du bail

  • Congé du bailleur 

    • Préavis  

Conformément à l’alinéa 1 de l’article L145-9 du Code de commerce :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance. »

Le préavis doit donc être de 6 mois, ce qui signifie que si le bail vient à expiration le 31 décembre, le congé devra être délivré pour cette date au plus tard le 30 juin. 

Si le congé est donné pour une date prématurée, ce dernier reste valable pour la date à laquelle il aurait pu être délivré[7].

Par conséquent, si le congé est délivré pour le 27 décembre, ce dernier ne sera pas nul mais prendra effet pour le 30 juin. 

Quand le bail est en tacite prolongation, c'est à dire qu'il se poursuit dans les mêmes conditions mais cela ne veut pas dire qu'il est reconduit, le congé donné par le bailleur prendra effet au dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois. 

Si le bail est venu à expiration le 31 décembre et que le congé est délivré le 4 février de l'année qui suit, celui-ci ne pourra prendre effet que le 30 septembre. 

  • Forme

Conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du Code de commerce, le congé du bailleur doit être donné au preneur par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire signifié par acte de Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice). 

Si le congé est délivré par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR) au locataire, ce dernier est irrégulier et ne met pas fin au bail. Cependant, le locataire peut renoncer à cette irrégularité et se prévaloir du congé. 

  • Contenu du congé 

 Le congé doit comporter certaines mentions dont l’absence est sanctionnée par la nullité. 

  • Motifs 

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer les motifs pour lesquels il est donné.

Toutefois, s’agissant d’un congé offrant le renouvellement, le bailleur ne devra pas motiver son congé et expliquer les raisons pour lesquelles il offre le renouvellement à son preneur. 

L’indication concernant les motifs ne s’impose que dans le cas d’un congé du bailleur avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction (article L145-17 du Code de commerce), dans les congés spéciaux délivrés par le bailleur aux échéances triennales.

Le bailleur doit ainsi motiver son congé quand il refuse le renouvellement à son locataire sans avoir à lui verser une indemnité d’éviction pour :

- Des motifs graves et légitimes (exemple : changement de destination du bail sans accord du bailleur, violences ou injures à l’égard du bailleur) ;

- En cas d’immeubles insalubres ou dangereux ;

- En cas de reprise des locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux. 

Le congé ne doit pas être motivé en cas de refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. 

Ainsi, la motivation est indispensable pour un refus de renouvellement pour motif grave et légitime ou, entre autres, pour la démolition totale ou partielle de l’immeuble étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative (article L145-17 du Code de commerce). 

La mise en demeure préalable, exigée par l’article L145-17 du Code de commerce, devant être envoyée par le bailleur au preneur, peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement afin de faire injonction au locataire de respecter et d'appliquer ses obligations contractuelles.  

Attention, il a été jugé très récemment que lorsque le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, celui-ci s’analyse comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction[8].

  • Rappel des dispositions légales 

 Il est indispensable de reproduire le dernier alinéa de l’article L145-9 du Code de commerce, à peine de nullité :

« Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » 

En effet, cela permet au preneur de savoir qu’il dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble s’il entend contester le congé ou demander une indemnité d’éviction. 

  • Auteur du congé 

Le congé doit être délivré par celui qui a la capacité juridique de le faire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale ou de son représentant, à peine de nullité. 

En cas de pluralité de bailleurs, le congé sera délivré au nom de tous les propriétaires.

En cas de démembrement de propriété, le congé doit être délivré par l’usufruitier et le nu-propriétaire. Toutefois, il est à noter qu’en cas de congé avec refus de renouvellement, le congé peut être signifié par le seul usufruitier dans la mesure où ce dernier est seul débiteur de l’indemnité d’éviction. 

  • Destinataire du congé 

En cas de pluralité de preneurs, le congé sera délivré à chacun d’eux.

En cas décès du preneur, le congé doit être délivré à chacun des héritiers. 

  • Demande de renouvellement du preneur 

Avant la loi du 6 août 2015, la demande de renouvellement du bail commercial du preneur devait être délivré par acte extrajudiciaire. 

Désormais, l’article L145-10 permet l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception au bailleur. 

Ainsi, à défaut de congé délivré par le bailleur, le preneur peut solliciter, au regard des dispositions de l’article L145-10 du Code de commerce, le renouvellement de son bail :

- Soit dans les six mois qui précédent l’expiration du bail ;

- Soit au cours de sa tacite prolongation (à ne pas confondre avec la reconduction) : dans ce cas, le bail prendra fin pour le dernier jour du trimestre civil au cours duquel la demande de renouvellement a été signifiée et le renouvellement prendra effet au premier jour du trimestre civil suivant.

 Il est dans l’intérêt du preneur de demander le renouvellement du bail lorsqu’il (i) souhaite céder son fonds de commerce, (ii) la valeur locative du fonds de commerce a baissé ou (iii) pour éviter que le bail se proroge au-delà d’une durée de 12 ans permettant un déplafonnement du loyer renouvelé.

  •  Forme 

La demande de renouvellement peut être signifiée ou notifiée, au choix du preneur, par acte extrajudiciaire ou par courrier recommandée avec accusé réception.

 Pour plus de sécurité, il est recommandé de faire signifier la demande de renouvellement.

  • Contenu du congé 

L’acte doit être suffisamment explicite et mentionner de manière expresse la volonté du preneur d’obtenir le renouvellement de son contrat.  

  • Rappel des dispositions légales 

La demande de renouvellement du preneur doit reproduire le quatrième alinéa de l’article L145-10 du Code de commerce, à peine de nullité :

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. » 

  • Auteur de la demande

La demande de renouvellement sera faite par le preneur ou par ses ayants droits mais aussi par ses héritiers. 

En cas de pluralité de preneurs, la demande sera faite au nom de chacun d’eux.

  • Destinataire de la demande

La demande de renouvellement doit être naturellement adressée au bailleur ou à son gérant réputé avoir qualité pour la recevoir, c’est-à-dire son administrateur de biens.

En cas de pluralité de propriétaires indivis, à l’un d’entre eux.

En cas de démembrement de la propriété, la demande de renouvellement doit être adressée tant à l’usufruitier qu’au nu-propriétaire. S’il y a plusieurs nus-propriétaires, la demande de renouvellement peut être adressé seulement à l’un d’entre eux à condition que cette demande ait également été adressée à l’usufruitier.

  • Options du bailleur 

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement du preneur pour répondre à ce dernier.

  • Acceptation du renouvellement 

Le bailleur accepte le renouvellement et répond au preneur soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, en sollicitant un nouveau loyer.

Le bailleur est ainsi d’accord sur le principe du renouvellement mais pas sur le montant du loyer renouvelé. 

L'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail commercial, sous la seule réserve d'une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté de ce dernier de renoncer à la résolution dudit bail en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement[9].

  • Refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement au preneur avec ou sans offre d’indemnité en invoquant par exemple des motifs graves et légitimes ou en raison de la dénégation du droit au statut en lui signifiant son refus par acte extrajudiciaire.

Tout refus de renouvellement émanant du bailleur doit rappeler le dernier alinéa de l’article L145-10 du Code de commerce :

« L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

  • Silence du bailleur 

A défaut de réponse du bailleur dans le délai de trois mois lui incombant, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement mais pas le montant du loyer du bail renouvelé. 

Néanmoins, le bailleur peut toujours dénier le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ou invoquer des motifs graves et légitimes qui n’auraient été découverts que postérieurement à la demande de renouvellement. 

  • Droit d’option des parties 

L’article L145-57 du Code de commerce offre aux parties un droit d’option en cas de renouvellement leur permettant de renoncer au renouvellement.

Il est normalement exercé lors de la procédure de fixation du loyer (dont il sera question infra), au plus tard à l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive. 

Mais ce droit d’option peut être exercé avant l’introduction de l’instance[10].

Cette option peut être exercée par le preneur lorsqu’il a accepté le principe du renouvellement sans pour autant accepter le montant du loyer demandé ou lorsque le bailleur a accepté le principe du renouvellement à la suite de la demande du locataire.

Si aucune procédure devant le Juge des loyers commerciaux n’a été introduite, l’option peut être exercée jusqu’à l’acquisition de la prescription biennale de l’action fixant le loyer. 

Ce droit d’option va donc annihiler le renouvellement qui s’était formé. 

La partie qui souhaite exercer son droit d’option doit le faire par un acte dépourvu d’ambiguïté manifestant son intention claire et non équivoque. Cet acte pourra être, au choix, notifié par LRAR ou signifié par Commissaire de justice.

Le bailleur a donc la possibilité de refuser le renouvellement du bail mais doit payer une indemnité d’éviction à son locataire.

Le locataire, quant à lui, en cas d’exercice de son droit d’option perd tout droit à une indemnité d’éviction. 

Le locataire peut renoncer au renouvellement même s’il en avait antérieurement accepté le principe sans acceptation du loyer.

Toutefois, l’accord des parties sur les conditions du renouvellement et notamment sur le prix entraîne la conclusion du nouveau bail interdisant l’exercice du droit d’option. 

3. Conséquences de l’acceptation du renouvellement du bail

Le congé avec offre de renouvellement du bailleur ou la demande de renouvellement du preneur mettent fin au bail en cours. 

Néanmoins, l’acceptation du principe du renouvellement du bail par les parties ne permet pas, à elle seule, la conclusion du nouveau bail.

En effet, les parties doivent s’entendre sur le contenu de ce nouveau bail et particulièrement sur son prix. 

Les parties peuvent librement fixer le prix du bail renouvelé et augmenter ou diminuer le loyer. 

Néanmoins, dans la majeure partie des cas, le seul objet de discussions concerne le prix du loyer renouvelé dans la mesure où les autres clauses du bail doivent être celles du bail expiré. 

Ainsi, le preneur aura la possibilité de s’opposer à une demande de modification des clauses sauf celles permettant d’être conforme aux évolutions législatives, notamment les clauses qui n’étaient pas en conformité avec loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014 pour toutes ses dispositions qui ne font pas l'objet de règles particulières . 

L'accord sur les clauses essentielles peut résulter de l'échange de mails sur les clauses essentielles[11]. Toutefois, un désaccord sur l'une des conditions essentielles du bail interdit de considérer qu'il y a eu formation d'un nouveau contrat, alors même que ce désaccord ne touche qu'un seul point. 

Il est à noter que le juge n’a pas le pouvoir de modifier les clauses accessoires[12] : 

“Le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et qu'aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail dont la licéité n'est pas discutée »

  •  Fixation du loyer renouvelé 

Les parties peuvent adopter une démarche amiable en saisissant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.  Elle est compétente pour tenter de concilier les parties, avant toute procédure contentieuse devant le Juge des loyers commerciaux, sur un litige portant sur la fixation du loyer renouvelé, ou à sa révision, ou sur un litige portant sur le montant des charges et travaux depuis le 20 juin 2014.

A défaut d’accord entre le bailleur et le locataire sur le prix, il appartient à la partie la plus diligente de saisir par voie d'assignation le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance) du lieu de situation de l’immeuble dans le délai de 2 ans conformément aux dispositions de l’article L145-60 du Code de commerce à compter de la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement. 

Avant la saisine du Juge des loyers commerciaux, la partie qui entend le saisir doit notifier un mémoire préalable. Ce n’est qu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification du mémoire que la partie pourra valablement saisir le Juge des loyers commerciaux. 

Étant observé que la notification du mémoire a pour effet d’interrompre la prescription biennale. 

Si les parties n’ont pas agi dans le délai de 2 ans afin que le loyer soit fixé judiciairement, il n’y a aucune conséquence sur l’existence même du bail à l’exception du loyer. 

Dans ce cas, le loyer renouvelé doit être fixé à l’ancien montant du loyer. 

  • Le principe : la fixation à la valeur locative

L’article L145-33 du Code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. 

L’article L145-33 du Code de commerce dispose que, à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après : 

         « 1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. »

Les éléments, dont fait état le dernier alinéa de l’article L145-33 du Code de commerce, sont définis par les articles R145-2 à R145-8 du Code de commerce. 

  • L’exception au principe de la valeur locative : la règle du plafonnement

Néanmoins, le principe de fixation du loyer à la valeur locative est pondéré par l’article L145-34 du Code de commerce instaurant la règle du plafonnement du loyer renouvelé suivant l'indice de référence contenu dans le bail. 

Le plafonnement permettra d'éviter une augmentation importante du loyer renouvelé. 

Le plafonnement s’applique dans le cas où le bail, conclu pour neuf ans et renouvelé pour neuf ans, prend fin à son échéance contractuellement prévue ou au plus tard au terme de la douzième année qui suit sa date de prise d’effet.

Cependant, le plafonnement n’étant pas d’ordre public, le preneur peut y renoncer.

  • Les exceptions à l’exception 

Il existe des exceptions au plafonnement qui sont au nombre de trois et ont pour conséquence de déplafonner le loyer :

- La valeur locative inférieure au plafond permettra d'obtenir un loyer renouvelé déplafonné ;

- La modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33 du 1° au 4° ;

- La durée effective de plus de douze ans du bail expiré. 

  • Durée du bail

La durée minimale du bail renouvelé est fixée à neuf ans par l'article L145-12 du Code de commerce qui réserve cependant la possibilité d'un accord des parties pour une durée plus longue. Les parties sont donc libres de déroger à cette durée de neuf ans qui ne s'applique qu'à défaut d'une convention contraire. Lorsque le bail à renouveler (le bail initial) a été conclu pour douze ans, le nouveau bail aura une durée de neuf ans, sauf accord express des parties sur le maintien de la durée de douze ans. 

Afin de bénéficier de conseils vous permettant de sécuriser vos intérêts et d'éventuellement négocier le bail renouvelé, il est recommandé de vous rapprocher d'un avocat et notamment du Cabinet.

Les points abordés dans cet article sont à retrouver de manière plus synthétique ici :

ArticlesBenjamin Vidal