Délai et point de départ de l'action en recouvrement des charges impayées

Par une ordonnance d’incident du 5 septembre 2024, la Chambre 3 du Pôle 5 de la Cour d’appel de Paris apporte des précisions concernant le délai et le point de l’action en recouvrement des charges impayées.

Dans cette affaire, un bailleur a procédé à la régularisation des charges auprès de son preneur pour les années 2016 à 2019 au cours de l’année 2022.

Le jugement de 1ère instance fait droit à ses demandes en condamnant son preneur à lui verser la somme de 30.717,90 euros au titre de la régularisation des charges locatives de 2016 à 2019.

Un appel est interjeté par le preneur.

Le preneur estime ne pas devoir les charges car :

• Son bailleur n’a pas respecté l’obligation de régularisation annuelle des charges prévue à l’article R 145-36 du Code de commerce ;

et

• L'action en régularisation de charges de son bailleur se prescrit par 2 ans à compter de l'expiration du délai de trois mois de la reddition des charges de copropriété.

Néanmoins, la Cour d’appel de Paris déboute le preneur de sa demande pour les raisons suivantes :

• L’absence de sanction en cas de non-respect des dispositions de l’article R 145-36 du Code de commerce

La régularisation des charges intervenant en dehors des délais légaux ne fait l’objet d’aucune sanction par l’article R 145-36 du Code de commerce.

• La prescription pour le recouvrement des charges,impôts, taxes et redevances n’est pas de 2 ans mais de 5 ans

Les demandes formées par le bailleur ne relèvent pas du statut des baux commerciaux mais du droit des contrats et sont ainsi soumises à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil.

• Le point de départ du délai de prescription de 5 ans

L’action doit être exercée dans un délai de 5 ans à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû intervenir.

L’article R 145-36 du Code de commerce rappelle que :

• Dans une copropriété : la régularisation doit s’effectuer dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges sur l’exercice annuel ;

• Dans les autres cas : la régularisation doit s’effectuer au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’état récapitulatif est établi.

Références

Cour d’appel de Paris - Pôle 5 - Chambre 3 - 5 septembre 2024 - n°23/01839