Droit d'option dans le bail commercial

Le droit d'option dans le bail commercial

Le droit d'option, codifié à l’article L145-57 du Code de commerce,  dans un bail commercial, est un mécanisme qui permet au bailleur ou au locataire de renoncer au renouvellement du bail, même après avoir initialement accepté ce renouvellement sans avoir accepté le loyer renouvelé. Il s'agit d'un outil stratégique offrant une certaine souplesse aux parties, notamment lorsque des désaccords subsistent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Cet article explore en détail les conditions, délais et implications du droit d'option dans le cadre d'un bail commercial.

Quelles sont les conditions d'exercice du droit d'option ?

Le droit d'option peut être exercé tant que les parties ne se sont pas accordées sur le loyer du bail renouvelé. Plusieurs conditions doivent être remplies :

  • Il peut être exercé à tout moment après l'acquisition du principe du renouvellement ;

  • La partie qui souhaite exercer son droit d’option doit le faire par un acte dépourvu d’ambiguïté manifestant son intention claire et non équivoque. Cet acte pourra être, au choix, notifié par LRAR ou signifié par Commissaire de justice ;

Autrement dit, dès lors que le renouvellement du bail est acquis, le locataire comme le bailleur peuvent revenir sur leur engagement si les conditions financières deviennent insatisfaisantes.

Toutefois, l’accord des parties sur les conditions du renouvellement et notamment sur le prix entraîne la conclusion du nouveau bail interdisant l’exercice du droit d’option.

Quels sont les délais pour exercer le droit d'option ?

Le délai pour exercer le droit d'option dépend de la situation :

  • Si une procédure de fixation du loyer est engagée : le droit d'option peut être exercé jusqu'à un mois après la signification de la décision définitive fixant le loyer ;

  • En l'absence de procédure de fixation du loyer : le droit d'option peut être exercé jusqu'à deux ans après la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement (Exemple : le bail renouvelé étant né le 1er avril 2014, le droit d’option peut être exercé jusqu’au 1er avril 2016).

Quelles sont les conséquences de l'exercice du droit d'option ?

L'exercice du droit d'option entraîne des effets immédiats et rétroactifs :

  • Rupture du bail commercial : le contrat cesse immédiatement d’exister. Ce droit d’option va donc annihiler le renouvellement qui s’était formé ;

  • Occupation sans droit ni titre : le locataire devient un occupant sans titre depuis l'expiration du bail ;

  • Obligation de payer une indemnité d’éviction : le bailleur doit payer une indemnité d’éviction à son locataire ;

  • Obligation de payer une indemnité d’occupation : le locataire doit verser une compensation au bailleur jusqu'à la libération des lieux.

    A ce sujet, très récemment, la Cour d’appel de cassation dans son arrêt du 28 février 2025[1], a rappelé qu’en cas d’exercice du droit d’option par le bailleur, le locataire  est rétroactivement débiteur d’une indemnité d’occupation, fixée à la valeur locative statutaire, depuis la date d’effet de la demande de renouvellement, qui constitue la date d’expiration du bail.

Conclusion

Le droit d'option est un levier stratégique essentiel dans la gestion d’un bail commercial. Il permet aux parties d’ajuster leur engagement en fonction de l’évolution des négociations sur le loyer. Toutefois, son exercice doit être anticipé et mesuré, en raison de ses implications juridiques et financières. Avant toute décision, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux et prendre contact avec le Cabinet.

Réponses aux questions fréquentes

1. Quelles sont les conditions pour exercer le droit d’option dans un bail commercial ?

Le droit d’option peut être exercé dès que le principe du renouvellement est acquis, sans condition de forme, et tant que les parties ne se sont pas mises d’accord sur le loyer du bail renouvelé.

2. Le droit d'option peut-il être exercé avant la fixation du loyer ?

Oui, le preneur ou le bailleur peuvent exercer le droit d’option avant même l’introduction d’une procédure de fixation du loyer ou à tout moment durant cette procédure. 

3. Quelles sont les conséquences pour le bailleur si le locataire exerce son droit d’option ?

Si le locataire exerce son droit d’option, le bail est résilié rétroactivement et le locataire devient un occupant sans droit ni titre, ce qui oblige le bailleur à payer une indemnité d’éviction et à envisager soit un nouveau locataire, soit une réoccupation des lieux.

4. Le droit d’option peut-il être exercé plusieurs fois pendant la durée du bail ?

Non, le droit d’option ne peut être exercé qu’une seule fois après l’acceptation du renouvellement du bail. Une fois qu’il a été exercé, la décision est définitive.

5. Quelle est la différence entre un congé avec offre de renouvellement et une demande de renouvellement ?

[1] Cass. 3e civ, 28 février 2025, n°23-18.219

La Cour de cassation ne fait que rappeler sa solution constante : en cas d’usage du droit d’option, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative déterminée en application de l’article L145-28 du Code de commerce (3e civ, 17 juin 2021 n°20-15.296) et ce de manière rétroactive à la date d’effet du congé ou du renouvellement (3e civ, 7 novembre 1984 n°83-13.550).

ArticlesBenjamin Vidal