La suspension du loyer par le locataire
Le locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer en cas de manquements contractuels de son bailleur ?
Par un arrêt du 10 octobre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et arrêter de payer ses loyers dès lors qu’il est en mesure d’utiliser les locaux conformément à leur destination.
Dans cette affaire, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer pour un arriéré de loyers.
Le locataire a assigné ce dernier en annulation de ce commandement et restitution d’un trop perçu de loyers dans un premier temps avant de demander, dans un second temps, la dispense intégrale du paiement de plusieurs échéances de loyers en raison de l’état de l’immeuble.
Néanmoins, l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes a condamné le locataire à payer au bailleur une somme au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 mai 2022.
Le locataire forme alors un pourvoi en cassation en indiquant qu’il est fondé à s’abstenir de payer les loyers dès lors que le bailleur manque à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination, peu important que le locataire ne se soit pas trouvé dans l’impossibilité totale d’exploiter les lieux .
La Cour de cassation rejette l’exception d’inexécution formée par le locataire car, en dépit de l’état de vétusté de la façade et de la couverture de l’immeuble, le locataire a été en mesure d’exploiter et d’occuper les locaux commerciaux.
Le locataire ne pouvait donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation.
La Cour de cassation ne fait que suivre sa jurisprudence en la matière selon laquelle le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour cesser de payer ses loyers et charges, sauf à prouver que les locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés [1].
Références : Cass. Civ 3ème, 10 octobre 2024, n°22-24.395