L'avenant qui instaure un nouveau bail commercial

Par un arrêt du 3 septembre 2024, la Cour d’appel de Bordeaux a décidé que lorsqu’un avenant modifie le loyer, la date de prise d'effet et la désignation des lieux loués, ce dernier instaure un nouveau bail remplaçant le bail initial et marque le point de départ de la durée du bail.

Dans cette affaire, un bail commercial avait été conclu le 4 mars 2005 pour une durée de 9 années prenant effet à compter du 3 avril 2003 pour se terminer le 2 avril 2012.

Par deux avenants en date des 23 octobre 2006 et 10 décembre 2007, les parties ont modifié le loyer, la désignation des lieux loués et la date de prise d’effet du bail.  

Le locataire a formé une demande de renouvellement le 20 mars 2018.

Le bailleur a accepté, par acte extrajudiciaire du 20 juin 2018, le principe du renouvellement mais a proposé un loyer nettement plus conséquent que celui proposé par le locataire.

Par mémoire préalable du 13 septembre 2018 notifié à son bailleur, le locataire a indiqué que le loyer de renouvellement ne pouvait être déplafonné.

Par un mémoire en réponse du 13 mars 2019 notifié à son locataire, le bailleur a sollicité le déplafonnement du loyer de renouvellement en considérant notamment que la durée du bail était supérieure à 12 ans.

Par assignation du 15 mars 2019, le locataire a assigné le bailleur devant le Juge des loyers commerciaux.

Le Juge des loyers commerciaux a effectivement constaté que la durée du bail avait excédé 12 ans et que le loyer se trouvait déplafonnait par l’effet de l’article L 145-34 du Code de commerce.

Le locataire a interjeté appel précisant, au contraire, que les avenants successifs ont modifié les conditions essentiels du bail initial, lequel, n’ayant pas continué à produire ses effets, n’a pas excédé la durée 12 ans.

C’est ce que la Cour d’appel de Bordeaux a retenu en jugeant que l’acte qui modifie la désignation des locaux, le loyer, la date de prise d’effet instaure entre les parties un nouveau bail qui remplace le bail initial.

Dès lors, le bail initial n’a pas continué à produire ses effets et n’a pas excédé 12 ans car l’avenant du 10 décembre 2007 fixant la nouvelle date de prise d’effet doit être considéré comme un nouveau bail et marque le point de départ de la durée du nouveau bail.

Concrètement, le nouveau bail ayant pris effet le 22 octobre 2008 pour se terminer le 21 octobre 2017, la durée n’avait pas pu excéder 12 ans lors de la demande de renouvellement du locataire qui est intervenue le 20 mars 2018.

Références : CA Bordeaux - 4ème chambre commercial- Arrêt du 3 septembre 2024 - RG n°22/02906